¿Que es Arrendamiento financiero? | Contrato de arrendamiento

El arrendamiento es una forma popular de financiamiento, en especial en ciertas industrias. Un arrendamiento es un convenio contractual entre un arrendador (propietario) y un arrendatario (usuario). Le da al arrendador el derecho de utilizar un activo, propiedad del arrendatario, durante el término del arrendamiento. A cambio, el arrendatario hace pagos de renta, conocidos como pagos mínimos de arrendamiento (MLP, minimum lease payments).

Los términos del arrendamiento obligan al arrendatario a hacer una serie de pagos a lo largo de un periodo futuro especificado.

Los contratos de arrendamiento pueden ser complejos y varían en cuanto a las provisiones relacionadas con el término del arrendamiento, la transferencia de la propiedad y la terminación antes de tiempo. Algunos arrendamientos son simplemente contratos de renta, como el arrendamiento a dos años de una computadora. Otros son similares a una venta directa con un plan de financiamiento inherente, como un arrendamiento a 50 años de un edificio con transferencia automática de la propiedad al final del término del arrendamiento.

Los dos métodos opcionales para la contabilidad del arrendamiento reflejan las diferencias en los contratos de arrendamiento.

Un arrendamiento que transfiere substancialmente todos los beneficios y riesgos de la propiedad se considera como una adquisición de activos y como un pasivo en el cual incurre el arrendatario. De manera similar, el arrendador trata ese arrendamiento como una operación de venta y financiamiento. 

Este tipo de arrendamiento se conoce como arrendamiento de capital. Si se clasifica como arrendamiento de capital, tanto el activo arrendado como la obligación del arrendamiento se reconocen en el balance. Todos los demás tipos de arrendamiento se contabilizan como arrendamientos de operación.

En el caso de los arrendamientos de operación, el arrendatario (arrendador) contabiliza el pago mínimo de arrendamiento como gasto de renta (ingreso) y no se reconoce ningún activo o pasivo en el balance.

Los arrendatarios a menudo estructuran un arrendamiento de manera que se pueda considerar como un arrendamiento de operación, aun cuando las características económicas del arrendamiento se ajusten más a un arrendamiento de capital. Al hacerlo así, el arrendatario está haciendo un financiamiento fuera del balance. El financiamiento fuera del balance se refiere al hecho de que ni el activo arrendado ni su pasivo correspondiente se registran en el balance cuando un arrendamiento se considera como un arrendamiento de operación, aun cuando muchos de los beneficios y riesgos de la propiedad se transfieren al arrendatario.

La decisión de considerar un arrendamiento como arrendamiento de capital o de operación tiene gran influencia los estados financieros. Los analistas deben tener cuidado de examinar las características económicas de los arrendamientos de una compañía y replantearlas en el análisis de la compañía cuando sea necesario.

La frecuencia y la magnitud de los arrendamientos han ido en aumento. Los estimados indican que casi la tercera parte del financiamiento de activos de la planta se halla en forma de arrendamientos.

El arrendamiento es la principal forma de financiamiento de activos de la planta en las industrias de menudeo, de aerolíneas y de camiones.

El financiamiento de arrendamiento es común por:

* Los vendedores utilizan el arrendamiento para promover las ventas, al proporcionarles financiamiento a los compradores.

* El ingreso de interés del arrendamiento a menudo es una fuente importante de ingresos para esos vendedores.

* El arrendamiento a menudo es un medio conveniente para que un comprador financie sus compras de activos. Las consideraciones de impuestos también son importantes en el arrendamiento.

De un modo específico, los pagos totales de impuestos se reducen cuando la propiedad del activo arrendado queda en manos de la parte con el nivel impositivo marginal más elevado. Además, como se describe, el arrendamiento es una fuente de financiamiento fuera del balance. Si se utiliza de esta manera, se dice que el arrendamiento les ofrece un mejoramiento ficticio (maquillaje de cifras) a los estados financieros.

El estudio del financiamiento de arrendamiento se inicia con una explicación de los efectos de la clasificación del arrendamiento tanto sobre el estado de resultados como sobre el balance.

Un arrendador (la parte que arrienda el activo) clasifica y considera un arrendamiento como un arrendamiento de capital si, desde el inicio, el arrendamiento cumple cualquiera de estos cuatro criterios:

1) el arrendamiento le transfiere la propiedad al arrendatario hasta finales del término del arrendamiento;

2) el arrendamiento contiene una opción de compra de la propiedad a un precio de ganga;

3) el término del arrendamiento es de 75% o más de la vida económica estimada de la propiedad; 

4) el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento al principio del término del arrendamiento es 90% o más del valor justo de la propiedad arrendada.

Un arrendamiento se clasifica como arrendamiento de operación sólo cuando no se cumple ninguno de estos criterios. Las compañías a menudo estructuran los arrendamientos de manera que se puedan clasificar como arrendamientos de operación.

Cuando un arrendamiento se clasifica como arrendamiento de capital, el arrendatario lo registra (tanto el activo como el pasivo) en una cantidad igual al valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento durante el término del arrendamiento (con excepción de los costos de ejecución como seguro, mantenimiento e impuestos pagados por el arrendatario que se incluyen en los pagos mínimos de arrendamiento).

El activo arrendado se debe depreciar en una forma congruente con la política de depreciación normal del arrendatario. De la misma manera, el gasto de interés se acumula en el pasivo del arrendamiento, igual que cualquier otro pasivo que causa interés. Sin embargo, en la contabilidad de un arrendamiento de operación, el arrendatario carga las rentas (MLP) a gastos cuando incurre en ellas; de manera que en el balance no se reconoce ningún activo y ningún pasivo.

Las reglas contables requieren que todos los arrendatarios divulguen, por lo común en las notas a los estados financieros:

1) los futuros pagos mínimos de arrendamiento por separado para los arrendamientos de capital y los arrendamientos de operación durante cada uno de los cinco años subsiguientes y la cantidad total de ahí en adelante; y

2) el gasto de renta para cada periodo en que se comunica una estado de resultados.

Las reglas contables requieren que una compañía con arrendamientos de capital manifieste tanto el activo arrendado como el pasivo del arrendamiento en el balance. Además, todas las compañías deben divulgar los futuros compromisos de arrendamiento tanto para los arrendamientos de capital como para los de operación no cancelables. Las anteriores revelaciones resultan útiles para propósitos de análisis.

Esta sección estudia el efecto de los arrendamientos de operación comparado con el de los arrendamientos de capital para el análisis de los estados financieros. Ofrece una guía específica sobre cómo ajustar los estados financieros para los arrendamientos de operación que se deben considerar como arrendamientos de capital.

Aun cuando los estándares contables permiten que los métodos opcionales reflejen mejor las diferencias en los aspectos económicos implícitos en las operaciones de arrendamiento, esta discreción muy a menudo es mal empleada por los arrendatarios, quienes estructuran contratos de arrendamiento de manera que puedan utilizar el método de arrendamiento de operación. 

Esta práctica reduce la utilidad de los estados financieros. Además, debido a que la proporción entre arrendamientos de capital y arrendamientos de operación varía entre las compañías, la contabilidad del arrendamiento afecta la capacidad de comparar los estados financieros de diferentes compañías.

Los incentivos de los arrendatarios para estructurar los arrendamientos como arrendamientos de operación se relacionan con los efectos de los arrendamientos de operación comparados con los de los arrendamientos de capital, tanto en el balance como un el estado de resultados.

Estas consecuencias en los estados financieros se resumen como sigue:

• Los arrendamientos de operación subestiman el pasivo al mantener el financiamiento del arrendamiento fuera del balance. Esto no sólo oculta el pasivo del balance, sino que también causa un efecto positivo sobre las razones de solvencia (como deuda a capital) que se utilizan con frecuencia en el análisis del crédito.

• Los arrendamientos de operación subestiman los activos. Esto infla tanto la razón del rendimiento sobre la inversión como la de la rotación de activos.

• Los arrendamientos de operación demoran el reconocimiento de los gastos en comparación con los arrendamientos de capital. Esto quiere decir que los arrendamientos de operación sobrestiman el ingreso al principio del término del arrendamiento, pero subestiman el ingreso a finales del término del arrendamiento.

• Los arrendamientos de operación subestiman el pasivo circulante al mantener la porción actual de pago del principal fuera del balance. Esto infla la razón actual y otras medidas de la liquidez.

• Los arrendamientos de operación incluyen interés con la renta del arrendamiento (un gasto de operación). En consecuencia, los arrendamientos de operación subestiman tanto el ingreso de la operación como el gasto de interés. Esto infla las razones de cobertura del interés, como la razón de cobertura de intereses.

Esta capacidad de los arrendamientos de operación para influir positivamente en las razones clave utilizadas en los análisis de crédito y rentabilidad ofrece un incentivo importante para que los arrendatarios busquen esta fuente de financiamiento fuera del balance. Los arrendatarios también creen que la clasificación de los arrendamientos como arrendamientos de operación los ayuda a cumplir con los convenios de deuda y mejora las perspectivas de obtener un financiamiento adicional.

Debido a los efectos de la clasificación del arrendamiento sobre los estados financieros y las razones, un analista debe hacer ajustes en los estados financieros antes del análisis. Muchos analistas convierten todos los arrendamientos de operación en arrendamientos de capital. Otros son más selectivos. Los autores de este libro sugieren la reclasificación de los arrendamientos cuando sea necesaria y advierten contra los ajustes indiscriminados. Es decir, se recomienda la reclasificación sólo cuando la clasificación del arrendatario es incongruente con las características económicas del arrendamiento, como se explica a continuación.